내집마련을 위해 대출 정보를 찾다보면 무조건 고려하는 것 중 하나가 디딤돌 대출입니다. 연소득이 높지 않으면서도 금리가 낮은 상품이라 내집마련 시 가장먼저 고려해야하는 대출상품 중 하나입니다.
아래 내용 참고하시면 은행별로 디딤돌 대출상담 및 신청가능하니 참고하시길 바랍니다.
은행별 내집마련 디딤돌 대출정보
| 우리은행 | 국민은행 | 신한은행 | 기업은행 | 농협은행 |
1. 요약정보
대출대상은 부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초 주택구입자, 2자녀이상 가구 또는 신혼가구는 연소득 7천만원 이하), 순자산가액 5.06억원 이하 무주택 세대주라면 가능합니다.
금리는 상황에 따라 다르지만 연 2.15% ~ 연 3.00%입니다. 지금 금리인상 등을 생각한다면 꿀같은 금리입니다 ㅎㅎ
대출한도는 일반 2.5억 ~ 신혼 4억원까지 가능합니다. 일반 2.5억 / 생애최초 일반 3억 / 2자녀 가구 3.1억 / 신혼 4억 이내 이며 LTV 70%, 생애최초 주택구입은 LTV 80%, DTI 60% 이내 등의 조건들이 있습니다.
대출기간은 10년 / 15년 / 20년 / 30년 단위 이며 거치 1년 또는 비거치 조건이 있습니다.
2. 대출대상
대출요건은 기본적으로 7가지를 만족해야합니다. 꿀같은 대출이니 그만큼 까다롭다는 이야기입니다. 하나씩 살펴보겠습니다.
1. 계약 관련
주택을 취득하기 위해 주택매매계약을 체결한 자입니다. 즉 주택취득 목적 외에는 디딤돌 대출은 불가능하다는 의미입니다. 상속, 증여, 재산분할에 의한 주택 취득도 안됩니다. 주택매매계약을 체결하여 계약서를 작성한 후에 대출 신청이 가능합니다.
2. 세대주 관련
세대주는 대출 접수일을 기준으로 민법상으로 성년이면 됩니다. 세대주 정의는 다음과 같습니다.
세대주
세대별 주민등록상에 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속) 또는 직계 비속인 세대원으로 이루어진 세대의 세대주 (형제 / 자매는 세대원에 미포함)를 의미합니다. 다만, 세대주의 배우자 또는 주민등록표상에서 세대원으로 등록되어 있는 사람이 대출접수일 기준으로 3개월 이내에 결혼하여 세대주가 예정된 사람은 세대주로 인정받을 수 있습니다.
예외
만 30세 미만 단독세대주는 대출에서 제외됩니다. 그러나 민법상 미성년인 형제·자매 중 1인 이상과 동일세대를 구성하고 주민등록등본상 부양기간(합기일 기준)이 계속해서 6개월 이상인 경우 가능합니다.
3. 무주택 여부
신청하는 세대주 뿐만 아니라 세대원 모두 무주택인 경우에만 가능합니다. 이때 분양권 / 조합원 입주권도 주택 보유로 간주되니 꼭 체크하셔야 합니다.
4. 중복대출 여부
다른 대출을 이용하지 않고 있어야 합니다. 주택도시기금대출 / 은행재원 주택담보대출 미이용자만 신청할 수 있습니다. 자세한 조건은 다음과 같습니다.
주택도시기금대출
성년인 세대원 전원이 기금 대출을 이용 중이면 대출은 불가합니다. 단, 기금의 전세자금 대출을 받은 경우에는 실행일 당일 상환조건부로 대출이 가능합니다. 이때 세대원 전원이란 세대가 분리된 배우자 및 자녀, 결혼예정 배우자, 배우자의 직계존속과 동거세대를 구성하는 경우 배우자의 직계존속을 포함합니다.
주택담보대출
차주 및 배우자가 다른 목적물로 주택담보(중도금)대출을 이용 중이면 대출은 불가합니다. 배우자는 결혼예정 또는 분리된 배우자도 포함됩니다.
기타
한국주택금융공사가 심사하여 취급하는 경우 채무자 또는 배우자가 동일 물건지로 한국주택금융공사 전세 및 월세자금보증을 이용 중이면 대출은 불가합니다. 하지만 대출실행일까지 전세자금보증을 해지하는 경우 대출이 가능합니다.
5. 소득기준
소득기준은 일반적으로 대출신청인과 배우자의 합산 총소득이 연간 6천만원 이하입니다. 또한 생애최초주택구입자, 신혼가구, 다자녀가구, 2자녀 가구는 연간 7천만원 이하인 경우에 신청 가능합니다.
6. 자산기준
대출신청인 및 배우자의 합산 순자산 가액이 통계청에서 발표하는 최근년도 가계금융복지조사의 ‘소득 5분위별 자산 및 부채현황’ 중소득 4분위 전체가구 평균값 이하(십만원 단위에서 반올림)인 경우 신청 가능합니다. 참고로 2023년도 기준은 5.06억 입니다.
7. 신용도
신용도는 매우 중요한 조건입니다. 조건은 3가지를 모두 충족해야합니다.
- 신용정보회사의 개인신용평가가 일정점수 이상인 경우
- 신청인이 한국신용정보원 “신용정보관리규약”에서 정하는 아래의 신용정보 및 해제 정보가 남아있는 경우 대출 불가능
1. 연체, 대위변제/대지급, 부도, 관련인 정보
2. 금융질서문란정보, 공공기록정보, 특수기록정보
3. 신용회복지원등록정보
단, 부부에 대하여 대출취급기관 내규로 대출을 제한하고 있는 경우에는 대출 불가능
3. 신청시기
위의 7가지 조건을 모두 만족한다면 신청시기를 알아둬야겠지요? 신청은 소유권이전등기를 하기 전에 신청하시면 됩니다. 만약 소유권 이전등기를 이미 했다면 이전등기 접수일로부터 3개월 이내까지 신청가능하니 꼭 체크해주세요!
4. 대상주택
모든 주택이 되는 것은 아닙니다. 주거 전용면적 기준으로 85㎡ 이하 주택에 대출 접수일 당일 담보주택의 평가액이 5억원 이하면 됩니다.
주거 전용면적 기준의 예외는 수도권이 아니고 도시지역도 아닌 읍 or 면 지역이라면 100㎡ 입니다. 또한 신혼가구의 경우 담보주택 평가액은 6억원 이하입니다.
5. 대출한도
3개의 방법으로 계산 했을 때 가장 작은 금액으로 산정합니다. 계산방법은 다음과 같습니다.
1. 일반 2.5억 / 생애최초 주택구입 일반 3억 / 신혼가구 4억 / 2자녀 이상 가구 3.1억원 이내입니다. 이때 DTI 60%이내 / LTV 70% 이내 / 생애최초 주택구입자는 LTV 80% 이내 입니다.
2. 매매 또는 분양가격 이내로 합니다. 이때 대출총액은 매매가격을 초과할 수 없습니다.
(대출총액 = 본건 내집마련 디딤돌 대출 + 국민주택건설자금 + 중도금대출 + 기금대출)
3. 대출금액 = (담보주택 평가액 x LTV) - 선순위채권 - 임대보증금 및 최우선변제소액임차보증금
(한국주택금융공사의 일반구입자금보증(HF) 취급이 가능합니다.)
참고 - LTV와 DTI ??
LTV(주택담보대출비율)
LTV는 Loan To Value ratio의 약자로 주택담보로 대출을 진행할 때 인정되는 자산가치 비율입니다. 예를 들면, 생애최초 디딤돌대출을 진행할 때 LTV 70%로 4억짜리 주택을 담보로 대출을 진행한다면 최대금액은 4 X 0.7 = 2.8억 입니다.
금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 의미합니다. 대출상환액이 소득의 일정비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실행합니다.
예를 들면, 연 소득 5000만원에 DTI가 60%로 설정하면 총부채의 연간 원리금 상환액이 3000만원을 초과하지 않도록 대출규모가 제한됩니다. 부동산 투기 과열이 있다면 DTI규제가 확대되기도 합니다.
DTI(총부채상환비율)
DTI는 Debt to Income의 약자로 주택 구입을 희망하는 사람이 주택담보대출을 받는 경우에 채무자 소득으로 대출상환능력을 점검하는 제도입니다.
즉, 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 의미합니다. 대출상환액이 소득의 일정비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실행합니다.
예를 들면, 연 소득 5000만원에 DTI가 60%로 설정하면 총부채의 연간 원리금 상환액이 3000만원을 초과하지 않도록 대출규모가 제한됩니다. 부동산 투기 과열이 있다면 DTI규제가 확대되기도 합니다.
DTI에 의해 대출한도가 낮을 때 대출한도를 늘리는 방법은 대출 기간을 장기로 늘리면 됩니다. 그러면 연간 원리금 상환액이 감소하므로 자연스럽게 대출한도는 늘어납니다.
6. 대출금리
고정금리 또는 5년단위 변동금리를 적용하며 국토교통부에서 고시됩니다. 표로 나타내면 다음과 같습니다.
| 소득수준(부부합산 연소득) | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 |
| ~2천만원 이하 | 연 2.15% | 연 2.25% | 연 2.35% | 연 2.40% |
| 2천만원 초과 ~ 4천만원 이하 | 연 2.50% | 연 2.60% | 연 2.70% | 연 2.75% |
| 4천만원 초과 ~ 6천만원 이하 | 연 2.75% | 연 2.85% | 연 2.95% | 연 3.00% |
금리우대
다음 5가지 중 해당되는 조건으로 우대가 적용되며 2개 이상 만족하더라도 중복 적용은 안됩니다!
1. 연소득 6천만원 이하 한부모가구 연 0.5%p
2. 장애인 가구 연 0.2%p
3. 다문화가구 연 0.2%p
4. 신혼가구 연 0.2%p
5. 생애최초주택구입자 연 0.2%p
추가우대금리
금리우대에 추가적으로 적용되는 우대금리입니다. 기본 금리우대와 다르게 추가우대금리 다음 4가지는 중복 적용이 가능하니 모두 챙기시길 바랍니다!
1. 청약종합저축 가입자 (본인 or 배우자)
가입기간 1년이상 12회차 이상 납입자는 연 0.1%p 금리 우대, 가입기간 3년 이상 36회차 이상 납입자는 연 0.2%p 금리 우대가 적용됩니다. 하지만 대출접수일로부터 6개월 이내 일괄 납부된 경우는 우대금리 회차 인정대상에서 제외하고 선납은 포함됩니다!
정확한 회차 및 가입기간 계산은 청약종합저축 가입자 민영주택 청약 지역별 최소 예치금액 납입이 완료된날로부터 1년 이상 0.1%p / 3년이상 0.2%p 금리우대가 적용됩니다. 지역은 청약가입 시 주민등록지 or 대출접수일 현재 주민등록지를 기준으로 합니다.
2. 부동산 전자계약 체결 시 연 0.1%p 추가금리우대가 적용됩니다. (2022.12.31 신규 접수분까지)
3. 다자녀가구 연 0.7%p, 2자녀가구 연 0.5%p, 1자녀가구 연 0.3%p 추가금리우대가 적용됩니다.
4. 신규 분양주택 가구는 0.1%p 추가금리우대가 적용됩니다. 신규 분양주택 가구는 준공 전 분양아파트 / 준공 후 분양전환 임대아파트의 최초 분양계약체결 가구를 의미합니다.
특이사항
1. 우대금리 적용 후 최종금리가 연 1.5% 미만인 경우 연 1.5%로 적용됩니다. 즉 아무리 중복적용해도 1.5%까지만 낮출 수 있습니다.
2. 자산심사 부적격자로 판명되면 가산금리가 부과됩니다.
3. 5년단위 변동금리 이용자는 고정금리로 금리방식 변경 1회 신청 가능합니다. (22.10.21 ~ 23.04.20 한시)
7. 이용기간 및 상환 / 담보 관련
이용기간은 10년, 15년, 20년, 30년 단위로 장기 대출이 가능합니다.
상환방법은 비거치 or 1년 거치 원리금균등분할상환, 원금균등분할상환/체증식상환으로 가능합니다.
담보취득은 대출 대상주택에 대출실행일 이전에 제1순위 근저당권설정으로 합니다.
담보평가는 대출접수일 또는 대출승인일 현재의 가격정보 - 국토교통부에서 제공하는 공시가격 - 분양가액 - 감정가액 순서로 평가합니다.
참고 - 거치 / 비거치 / 근저당권설정
거치와 비거치
거치는 원금을 그대로 둔다는 이야기입니다. 그래서 만기 일시상환, 원리금균등상환, 원금균등분할상환, 거치후 분할상환 등이 있습니다. 매달 원금 상환이 부담될 때 사용하는 방식으로 대부분 사람들이 선택합니다.
비거치는 거치기간은 설정하지 않고 바로 상환합니다. 처음부터 원금을 상환하면 비거치라고 생각하시면 됩니다. 하지만 이 방식은 이자와 원금 모두 상환하기에 부담감이 큰 편입니다. 그러나 거치식보다 전체이자 납부액이 적으며 거치식과 비거치식 기준은 거치기간의 유무로 구분할 수 있습니다.
근저당권설정
먼저 저당권과 근저당권을 알아야합니다.
저당권은 금융기관에서 돈을 빌려주는 대신 대출자의 부동산을 담보로 다른 후순위 채권자보다 우선적으로 채무를 변제받을 수 있는 권리입니다.
쉽게 말하면 돈을 빌릴 때 담보로 잡은 대상에 대해서 저당권을 설정하여, 채무자가 대출받은 돈을 제대로 돌려받지 못할 것을 대비하는 권리입니다.
근저당권은 저당권의 한 종류일 뿐입니다. 채무관계가 이루어진 뒤 빌린 돈을 갚거나 추가적인 대출을 일정 한도 내에서 변동되는 부분까지 고려하여 설정한 것입니다.
여기서 일정 한도는 채권 최고액이라고 하며, 보통 담보대출은 채권 금액의 120 ~ 130% 정도 되는 금액으로 설정합니다.
이렇게하면 상환을 못해 추가 이자가 발생 등 채권액이 증가해도 은행은 손해보지 않으면서, 저당권을 계속 새로 설정하는 등 행정적인 소요까지 줄일 수 있다는 특징이 있습니다.
8. 고객부담비용
대출 시 은행이 아닌 고객이 직접 부담해야하는 비용을 의미합니다.
인지세 : 고객 / 은행 각 50% 부담
근저당권설정비 : 은행 100% 부담
감정비용
고객이 직접 감정평가업자(주택도시보증공사와 협약된 법인만)에 의뢰한 경우 고객 부담
가격정보, 국토교통부 공시가가 없어서 감정하는 경우는 기금이 부담합니다.
9. 중도상환수수료
3년 이내에 중도상환된 원금에 대해서 대출실행일로부터 경과일수 별로 1.2% 한도 내에서 부과됩니다. 계산은 다음과 같이 됩니다.
중도상환수수료 = 중도상환원금 X 중도상환수수료율(1.2%) X [(3년 - 대출경과일수) / 3년]
만약 2022년 2월 1일 ~ 2022년 6월 30일 기간 중 중도상환된 원금에 대해서는 중도상환수수료의 70%가 감면됩니다. 또한 대출계약을 철회한 경우 중도상환수수료가 면제됩니다.
10. 유의사항
1. 대출계약 철회
아래 4가지 기일 중 가장 늦은 날로부터 14일 이내에 대출계약 철회가 가능합니다.
- 대출계약서류를 제공받은 날
- 대출계약체결일
- 대출실행일
- 사후자산심사결과 부적격 확정통지일
대출계약 철회는 채무자가 철회기한 이내에 원금과 이자 및 부대비용을 전액 반환한 때에 효력이 발생합니다. 또한 대출계약 철회권의 효력이 발생한 이후에는 철회권 행사 취소가 불가합니다.
2. 납입일 변경
연도별로 1회 약정납입일 변경이 가능합니다.
3. 만 30세 이상의 미혼단독세대주 대출 제한
만 30세 이상의 미혼 단독세대주는 주거전용면적 60㎡ 이하 주택으로 대출접수일 현재 담보주택의 평가액이 3억원 이하인 주택이어야 하며, 호당대출한도가 1.5억원이내인 경우에 가능합니다.
미혼은 가족관계증명서상 배우자가 없는경우, 단독세대주는 주민등록등본상 직계존속 or 미성년 형제/자매 중 1인과 부양기간이 계속해서 6개월 미만인 경우가 포함됩니다. 대출대상주택이 수도권도 아니고 도시지역이 아닌 읍, 면지역이면 70㎡ 이하 주택조건이며, 생애최초 주택구입자의 경우 호당대출한도는 2억원 이내입니다.
4. 실거주 의무제도
대출받은 날부터 1개월 내에 전입 후 1년이상 실거주를 유지해야합니다. 만약 정당한 사유없이 유지하지 못한다면 기한이익이 상실되고 대출금도 상환해야합니다.
유예조건이 있는데 기존임차인의 퇴거지연, 집수리 등으로 1개월 이내 전입이 어려운 경우 사유서를 제출해 2개월까지 전입 연장이 가능합니다. 질병, 근무지 타시도로 이전 등 실거주가 어려운 경우가 매매계약 이후 발생하면 실거주 적용 유예가 인정됩니다.
참고로 주택도시기금대출은 금융소비자보호법의 위법계약해지권 적용대상이 아니니 참고 하시길 바랍니다.
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